最近网上这张图片火了

顺便也带火了贵阳的一个楼盘，花果园

如果你没有听说过它，我来简单介绍下

它是亚洲最大的小区，建筑面积 1830万 平方米，整个小区聚集了300栋40层高的建筑

这个小区常住人口达到 50万 人，而它所在的区域，南明区常住人口才105万，更夸张的是，贵阳整个城市人口也才610万

也就是说，每十个贵阳人里，几乎有一个人就住在花果园

在这个被称为亚洲最魔幻的楼盘里，时时刻刻都有神奇场景发生

01

超级大盘的尽头，应该就是花果园了吧

花果园到底有多大

先看俯视图，占地1000公顷规划面积的花果园，看起来不是小区，更像 一座城

再来看一组数据

总建筑面积1830万平方米，是我国最大楼盘之一“天通苑”的 3‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍倍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍ 还要多

常住人口50万人，南明区人口105万，一半的人都住花果园，这里的人口占了整个贵阳总人口的 十二分之一

拆迁面积400余万平方米，总拆迁户数2万余户，涉及拆迁人口超 10万 人

如此高楼密集的楼盘，如何辨识分区

很简单，数字不够英文来凑

从A区、B区、C区到X区，一个小区几乎用遍了所有26个英文字母，横跨数个山头

每一个在花果园送外卖的小哥必须身怀绝技，否则分分钟迷路

大面积的规划，也导致了花果园奇特的建筑风格

镜头拉近，哟，美国白宫

来源： 贵阳那点事

到了夜晚，贵阳版“赛博朋克”开始上演

谈到花果园的工程质量，贵阳一开发商一针见血地指出： 同样的面积上它要建16栋，土地的价格加上材料以及建设工程，你说它的品质能好到哪儿去

其中还有一栋，叫做网红炮楼

或许未来它会成为这个城市的 “伤疤”

如果说吐槽是一种情绪词汇，那么对于花果园的业主来说，这种比喻再适合不过了

道路太拥堵、居民成分太复杂、生活环境太混乱…

02

那住在这，到底什么感受

第一个字： “堵”

这里有全国最毒的堵车状况

司机：“你克哪点？”

乘客：“我要去花果园”

司机：“哎哟，太堵了，不克”

下面这张图是凌晨1点半的花果园，这个点道路还能堵成停车场，太魔幻了

花果园的 容积率高达6.8，这样一个常住人口约50万的超级大盘，必然造成交通的拥堵

公交挤不上，出租打不到，黑车司机笑了：“关键时候这不还得靠我”

第二个词： “压抑”

试想一下，当工作一天结束，你拖着疲惫的身驱回家，想在阳台上喘口气时

目之所及，全部都是楼楼楼楼楼...

作为全国第一大盘，整个花果园几乎全是44层超高层住宅，密密麻麻的高楼挤在一起，每栋楼大概有1000扇窗户，拥挤程度直逼香港“鸽子笼”

然而，最难的可能还是中间楼层的住户

不超过15米的楼间距，层高不过3米，采光率几乎为0，即使是白天在家仍要开灯

此外，花果园体量太大，人员众多，物业管理方面就成了重灾区

随处堆放的垃圾、乱停的车辆、坑坑洼洼的人行道，更别提一到夏天，垃圾堆附近便会蚊虫成群，气味蔓延

更严重的是，超高密度的居住所带来的安全性问题，大量传销团伙盘踞于此，而发生在花果园的高空抛物事故，占了整个贵阳的一半

第三个词： "真有够乱的"

因为花果园聚集了大量人口，这也带来了一个问题，花果园的居住环境虽然便捷，但是质量确实不咋地

它就仿佛是一个小城市，楼下商场、菜市、早餐店，应有尽有

同时整个小区，商业体量近600万平方米，还有406 米高的地标级双子塔国际甲级写字楼

到了夜晚的花果园，直接开启“蹦迪模式”

再来看这张图，这密密麻麻的线路

是贯穿在花果园里的40余条公交线路和3个BRT车站

在全国，没有哪个小区能够超越花果园拥有3个地铁站的天花板的存在

同时，它还是我见过最便宜的群租房，一个客厅设置了6个床位、2张沙发和1顶帐篷

“睡沙发的话，我一个晚上只需12元就能搞定”

正所谓花香四溢，世外桃源，这个小区的真实状况，却和它的名字完全不沾边

而除了以上三点，花果园最最神奇的，还是要数它的房价

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你能想象

一个盘12年后的二手最低价，比当初开盘还低吗

花果园做到了

20 10年 ，花果园以 3680元/平的价格低价 开盘，一时间贵州省内大量的刚需群体蜂拥而至，其单盘销售连续23个月位居全国之首

加上花果园户型从40、50平到100平不等，最低15万便可上车，可以毫不夸张的说

市区之内，花果园是最具有性价比的刚需之选

而现在 该楼盘的二手最低 挂牌价只有3334元/平，这连12年前的开盘价都达不到

即使是整个楼盘，现在的二手成交均价也基本稳定在7000元/平，一个位于市中心的楼盘，其二手价与6月贵阳二手房均价相比

每平还要低1000元

更别说和附近的融创九璟湾，万科翡翠滨江这种动辄12000元/平左右的价格相比，当真毫无优势

更悲催的是，价格已经划水

它还不好卖

最重要的原因，它不缺房源，想想之前提到的那些令人头皮发麻的ABC区...X区，光就链家一个平台，在售的二手房就有6000多套

庞大的房源储备，可怜的升值空间

这就造成了一个问题

当花果园的业主要出售房子时，同条件下的竞争者会有很多，甚至容易被迫压价

这大概就是一个超级大盘要接受的宿命了吧

那这么混乱，这么魔幻，当初为什么要建呢

04

因为要拆迁10万人

谈及贵阳楼市，就绕不开花果园

花果园的前身彭家湾，曾是贵阳最大的城中村之一

伴随着大量贵阳周边人口涌入，加上城镇化硬性要求，棚户区改造势在必行

而曾经很长一段时间，贵州都是全国经济最为落后的省份之一

以2010年花果园项目启动为例，此时贵阳的财政收入刚刚迈过300亿的门槛，仅为邻省云南省会昆明的一半 ，地方政府根本无力进行土地整理和市政投资

财政乏力的问题开始突显

在这种情况下，政府以“超级大盘”的形式，将道路、学校等公共基础设施的建设交给开发商，从而保证在短时间内完成老城区的棚户区改造

于是，神奇的景象出现了

开发商开始帮着政府运营城市，大盘之风盛行起来

较小的如建筑面积600万平方米的世纪城，大到超1500万平方米的中铁国际生态城

这些动辄几百上千万方体量的超级大 盘，浩浩荡荡地，如雨后春笋般在贵阳涌现

但 一个城市

不可能完全依靠 开 发商进行大规模的 造城，其 历史遗留 问题将逐一 爆发

首先，如此多的供货量，将来谁去消化

这里是贵阳，不是北上广深，当刚需趋向饱和，这些所谓的超级大盘终将沦为一座孤岛

同时高居不下的二手房库存量， 也大大拉低了贵阳的平均房价

其次，越是体量大的盘，人流量越大，后期管理和维护的难度也越大，别的不说，换物业需要2/3以上业主同意，就是一件很麻烦的事

更严重的是，这些超级大盘一旦烂尾，将直接影响到超10万，甚至50万的业主群体

如大川白金城，因资金链断裂，整个项目于2015年彻底“瘫痪”，直到2017年，在政府的协调下，最终由云城置业接盘其已修建项目，现改名为“云城尚品”

显然，这并不符合一个城市健康发展的趋势， 所以，这种方式也被《南方周末》调侃为 “穷人家的办法”

05

其实这样的超级楼盘，在全国并不少见

北京天通苑

高达50万的常住人口比冰岛还多，一个小区把人家一个国家的人口都比下去了

每次出门都像是一场非洲野生动物大迁徙，在这样拥挤的人群里， 有时甚至会直接顺手掏出别人的手机

上海康城

占地约100多万方，289栋楼，近13000户家庭，目前居住着6万人口

疫情最严重的时候，上海康城的业主进出小区，堵车都要一个半小时以上

成都“蜂巢”小区锦江城市花园

一栋楼374户，近1000口人，每天就靠2部电梯上下楼，上班高峰期等个电梯能急死人

...

那么，既然居住条件如此恼人，为什么还要住在这

当外人提到花果园这样神体量的楼盘时，大多是带着调侃的眼光

而生活在花果园的人，65%来自于贵州省地级市或外省，对于这些人群来说，正是因为它供应量足够大， 才能给到初入贵阳的人一个落脚点，并且进一步拉低贵阳的居住成本

它的存在，也带给了这些异乡人落脚城市的希望和过渡啊

但当我们将眼光投向整个贵阳，这些来势汹汹的超级大盘们也为这座城市埋下了隐患

毕竟，再美的玫瑰，也不要忽视藏在它枝干的 尖刺

以上为正文，来自Moon

（本文视频资源来自： 意大利豹&UrbanPost城市邮差）