市场表现：

　　上证指数本周-3.81%，收报于3328.06 点；创业板指本周-2.03%，收报2760.50 点；沪深300 本周-4.07%，收报于4248.53 点。房地产板块-6.07%，在31 个行业内位列第30 位。

　　新房成交：成交面积同比-40.90%，环比-8.30%本周(7.8-7.14)，我们重点跟踪的32 城一手房成交面积合计约225 万方，同比-40.9%，环比-8.3%。其中，一线(4 城)一手房合计成交面积74 万方，同比-0.8%、环比+5.9%；二线(14 城)一手房合计成交面积107 万方，同比-51.8%、环比-3.8%；三线(14 城)一手房合计成交面44 万方，同比-48.0%、环比-31.7%。

　　二手房成交：成交面积同比-18.9%，环比+9.9%本周(7.8-7.14)，我们重点跟踪的16 城二手房成交面积合计约123 万方，同比-18.9%，环比+9.9%。其中，一线(2 城)二手房合计成交面积32 万方，同比-25.0%、环比+14.0%；二线(8 城)二手房合计成交面积58 万方，同比-12.3%、环比+0.7%；三线(6 城)二手房合计成交面积33 万方，同比-22.9%、环比+25.0%。

　　新房库存：库存面积环比+1.26%，去化周期12.2 月截至2022.7.14，本周，我们重点跟踪的16 城新房库存面积合计约9143万方，环比+1.26%，整体去化周期(按面积)约12.2 月。其中，一线(4 城)新房库存合计3085 万方，环比+3.03%，去化周期10.3 月；二线(6 城)新房库存3283 万方，环比-0.21%，去化周期9.8 月；三线(6 城市)新房库存2775 万方，环比+1.09%，去化周期24.4 月。

　　土地市场：百城土地成交面积1679 万方，成交土地总价255 亿元，土地溢价率2.10%

　　上周(7.4-7.10)，百城土地供应数量为318 宗，对应土地供应建面约1503 万方；百城土地成交数量为224 宗，对应土地成交建面约1679 万方，成交土地总价约255 亿元，百城土地溢价率为2.10%。其中，一线、二线、三线城市土地成交建面分别为22 万方、654 万方和1004 万方，同比分别为-54%、-3%和-47%，对应土地溢价率分别为0.00%、+2.04%和+2.60%。

　　投资建议：

　　本周统计局公布2022 年1~6 月房地产开发投资和销售数据。主要关注点如下：

　　1)销售和融资端边际有所改善：2022 年1~6 月，商品房销售面积累计同比-22.2%(1~5 月-23.6%)，6 月单月-18.3%(5 月-31.8%)；1~6月销售金额累计同比-28.9%(1~5 月-31.5%)，6 月单月-20.8%(5月-37.7%)。其中，住宅销售金额累计同比-31.8%(1~5 月-34.5%)。

　　随着各大城市进入疫情常态化防控阶段，短期降幅波动走向仍需观察：

　　i)政策后续落地情况，尤其是注意观察近期监管、住建部、央行协同配合的政策力度及地方出台的“保交楼、保民生、保稳定”具体措施落实情况；ii)房企“以价换量”力度，各房企在“促回款”压力下，极有可能结合实际情况开展优惠活动，如特价房、折扣和全民营销返佣等。

　　融资端：2022 年1~6 月到位资金同比-25.3%(1~5 月-25.8%)，6月单月-23.6%(5 月-33.4%)。随着政策放松，居民总体按揭需求较上月有所改善，但仍存在压力；向后看，在良性循环和因城施策政策引导下，在保障居民合理购房需求释放基础上，融资端有望得到持续修复。

　　2)开竣工不容乐观，修复仍待观察：新开工降幅扩大，2022 年1~6月新开工同比-34.4%(1~5 月-30.6%)，6 月单月-45.1%(5 月-41.8%)。

　　竣工端：1~6 月竣工面积同比-21.5%(1~5 月-15.3%)，6 月单月-40.7%(5 月-31.3%)。竣工指标将直接受到近期银行断贷事件影响，该指标恢复需观察政府后续“保交付”措施力度，考虑到政策发力需要时间，预计7 月压力难有明显改善。

　　继“三条红线”后，“房地产贷款集中度管理”、“土地供应两集中”、“房地产税改革试点”等政策的出台，将供需两端双向约束。调控主风向未变，“以稳为主”仍为主基调，政策大放大收的空间较窄。当前板块估值及仓位已处历史低位。往后看，2022 年下半年市场有望逐步企稳恢复，但行业供需两端受限带来拿地、销售、降杠杆之间的不协调仍存。建议关注：(1)稳健发展型：保利发展、万科A、金地集团；(2)成长受益型：建发股份、滨江集团、新城控股；(3)物管优质标的：碧桂园服务、华润万象生活、绿城服务、金科服务、宝龙商业等。

　　风险提示：

　　房地产调控政策趋严，销售修复不及预期，资金面大幅收紧等。

（文章来源：华安证券）